疫情后2020年产城十大预测

各地政府组团下起及时雨，

产城发展或因疫情 “由抑转扬”

在此次新型肺炎疫情，发展的两面性表现为：当前一季度各地政府重点工作都在控疫情、抓稳定上，但等到疫情过后，从今年二季度到年底，势必要在接下来的时间里把经济发展上的课补回来，从中央到地方都将出台各种政策，加速冲刺发展经济。因此：

（1）各地政府出台产业园区扶持政策力度将逐步加大。从扶持政策出台情况来看，苏州应对表现最快；2月2日，苏州出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（苏“惠”十条），这是疫情发生后全国首个针对中小企业的扶持政策，获得了国家商务部的点名表扬。随后全国各地纷纷出台相关扶持政策，上海更是在2月8日和2月12日先后出台两大政策，分别从财税与土地利用两方面加强对企业的支持、服务。

表1：各地政府产业园区扶持政策

（2）产业勾地将迎来新的窗口期。在房地产“四限”并不会全部放开的背景下，产业勾地这一路径将成为维持房地产业总经济体量的重要路径；在二季度开始的经济补课、冲刺发展过程中，各地政府为强经济、促产业，势必会加速推动开发商进行产业载体的建造，而产业载体兑价产品将落到住宅上。至少在年前勾兑的一些项目，相信在此次疫情结束后，一定会有大尺度的推进。尽管通过住宅贴现产业园区发展并不是长期通路，但符合中国当下以城镇化推动经济发展的短期利益。

一二线城市工业制造业回流步伐加快，

坐不住便须“疫”中谋变

一二线城市重返二产、制造回流这一趋势，可以从近年工业用地供求市场表现上得到验证。从2019年工业用地成交数据来看，成都、深圳工业用地成交量较上一年翻倍，北京、广州、杭州等一二线城市成交情况较2018年呈现显著上升，市场较为活跃。

表2：2018-2019年全国重点城市工业用地成交面积变化情况（亩）

越是在经济下滑的档口，一二线城市在营商环境、人才储备、政策扶持、城市环境等各方面产业要素，均有着其他地方无可比拟的优势；同时，在“智能制造”产业趋势下，制造业的核心要素也不再是人力和土地成本，而是技术与人才、研发与创新。具体来说，商汤科技在上海核心区漕河泾拿地、特斯拉入驻上海临港片区，也反映出多总部经济和大制造经济将成为上海等一线城市新的产业形态；腾讯在深圳前海片区的宇宙级总部土地的获取，也证明了即便在土地最为紧张的深圳，也有足够多的工业土地给予大企业。因此，土地不再是问题，政策也可以商议，只要你的项目足够给力。

在现在这个疫情发展的档口，如果说地方政府给的政策足够好，给予的产业补贴多，那么这个地方就能够重新建立起一个新的高地，在这样的情况下，很多企业都愿意向这个高地发展，希望能够享受到国家的政策福利。因为这个地方抗风险的能力也大，财务状况也很好，而且对于企业的扶持力度也大，那这个时候就是一个能够在困难时期抓住发展机遇的绝佳时机。

实体经济流入房地产时代，

转向房地产流入实体经济时代

在2019年以前，每每遇到提振经济，实体经济总也干不赢房地产，地产经济凭其来钱快、利润高、比创业简单粗暴等特点秒杀实体经济，实现持续狂舞，吞噬着各路资金，实体经济的资金流向房地产业是一个很大的趋势；直到2019年，我们会发现这一趋势变化成“房地产业的资金逐渐流向实体经济”，比如恒大收购很多国外汽车零部件企业大举进军新能源汽车，碧桂园从2018年开始布局机器人产业、引进相关研发团队与企业进驻园区。很大程度上代表了实体经济资金流入房地产的“兴奋剂”时代已然结束。

在“房地产业的资金逐渐流向实体经济”这一过程中，当前许多房地产企业都纷纷做了不同层面的发展研究，但这些研究并非考虑是做商业还是做办公，而是研究要不要去买一条高清显示器生产线、要不要投钱做集成电路……琢磨这些事情的关键在于，要用资金去收购IP产业资源，再用IP产业资源去勾地，这一最终目的还是要助推其主业发展。

表3：房企进入实体经济的表现

从2019年下半年起，全国各地产业园区招商工作就已经进入相对困难的时点，其状况和2015年下半年颇为相似。究其原因：第一，中美贸易、经济下滑等因素所导致的资金链短缺，企业重心多半在生产和维持运营，扩张产能、增加产线、创新业务并不是当前企业发展之主流，尽管在苏州等产业经济活跃的地区出现一股逆流，但仍然无法阻挡整体下滑的颓势。第二，2020年一季度新型肺炎疫情过后，上述现象将异常突出；尤其对于外资企业，是否会因为本次疫情事件和不断下滑的中国国情而降低中国市场的信心。第三，园区太多，企业不够用了，园区开发商、运营商扎堆挤入一二线城市，产业园区供应量在一、二线城市大多处于饱和状态。这三股势头使得园区招商工作面临着史无前例的压力。

但好与坏总是一对好朋友。在这样的背景下，洗牌、重塑、整合将成为产业园区市场必将经历的一场巨变。好的资产将会让更优秀的运营商来经营，比如上海临港新业坊，凭借产业资源及运营实力能在众多竞争者中脱颖而出获取上海优质地段的优质资产。在疫情过后，地方国有资产也会迫于经济的压力大规模放量，用通俗的话来说：这是拿地、拿项目的好时机！

不仅如此，在企业招商方面，一些年前正在深入接洽的优质企业和客户，比如医疗器械、生物医药类也趁着此次疫情加速落地；对这些企业来说，疫情过后是一个不错的谈判窗口期！

事实上这一趋势从2019年下半年就已经开始呈现，一些二线以下城市的中小运营商早已坐不住；这些运营商相对来说，本身资金量小、资源少、专业度弱，对市场和项目的整体判断力差，导致很多项目开发缓慢。而2020年一季度疫情影响对其来说更是火上浇油，对这些企业而言，团队缩编和资产盘整是必经之路。从另一个角度来看，这也加剧了行业集中度的进一步提高。当然，这次疫情对这些企业而言也未必是坏事，一些原本就打算年后降薪裁员的企业，正好可以借由这次疫情顺坡下驴、降低损失。

除此以外，一些大型上市房企，也会加快在其产城领域的拓展。一方面，这些房企头部企业需要借由产业园区勾兑住宅项目；另一方面，需要通过产业园区业务做大企业市值。这些大型上市房企对资源的整合能力非常强，园区业务将会把投资的重点放在二线及以上城市，无论是资产价值、投资回报还是营商环境，都将会成为这些企业拿地的重要权重比例。

所以说，大型上市房企这些头部企业的加入，将会推高行业集中度，区域业务也会更加集中，对于中小企业和三四线城市的虹吸效应将会更加明显。

此次新型肺炎疫情过后，各地企业都在陆续复工，对于劳动力密集型企业而言，机器换人似乎已不再是个选择题。机器工人的好处已无需多言，更多的无非是技术和成本问题，相信一二线城市也会在“招商解决就业”和“智能制造做大产业”这两个选择题中稍稍倾向于后者，就业问题可以更多的交给零工经济去消化。举个例子，沈阳机床厂和同济团队合作打造的ISESOL和I5系统构筑了一套“天罗”“地网”生态系统，为制造业机床的自动化改造提供更好的升级平台，把企业的后台数据统计出来，让机器和机器链接起来，把上下游供应链链接起来。相信疫情过后的制造业，尤其是智能制造的步伐会迈的更大！

图1：沈机与同济一起研发的iSESOL产品罗盘

同时，以园区为载体的服务业和生产性服务业，一定会在智能楼宇、智慧园区的改造上更上一层楼。智慧园区发展到今天，之所以让人觉得颇为鸡肋（专业人士一定会反驳，但至少并不是园区的核心痛点），并不是“智慧”本身不够“智慧”，而是我们人不够“智慧”。技术的难点都可以突破，但人心的隔阂难以消除。一个园区多个体系、多头管理导致信息和资源难以整合，想用一套系统管控所有部门，势必动了别人的奶酪，此其一。人们很难突破自己的舒适壁垒，用最传统的方式进行园区管理，智慧园区带给他们的其实是一种进步负担，此其二。相信疫情一定会促动园区管理者们在智能化和智慧化上的改造。

关于区块链就不再科普，总书记对区块链的表述，也有各路神仙摆过龙门阵。我认为区块链技术对园区发展而言，最大的应用场景就是在政府型园区。如果认为区块链技术只是用在园区开票和税务工作上，那么就低估了它的意义。数据公开、信息上链、事实锁定，政府作为最权威的第三方，具有起草区块链协议的权力，这也使得政府成为联盟链的绝对盟主，政府一旦做完这三件事，比如今后谁擅自复工？谁偷税漏税？谁快要跑路？谁需要扶一把之类的难题都有了解决的数据路径！就像总书记在这次疫情中说的，科学“防治”、精准施策！

图2：中国地产区块链产业发展图谱

根据统计所得，当前共有几十家区块链+地产企业及相关产品，区块链产业主要集中在应用层的金融、孵化平台、企业管理、租售运营、设计建造、物业服务等方向上，在地产行业内的发展主要涉及地产金融、房屋租赁、房屋销售、建筑施工、智能家居、智能社区等领域。经过此次疫情影响，在未来的一段时间内，区块链在产业园区内的应用将更加明显。我们克而瑞也成立了科创板块，主要从事行业的区块链研究，给企业提供各种链改服务！

对于以PPP模式切入产业新城业务的企业而言，去年3月财政部的10号文无疑是惊天一声雷，土地出让金不能作为PPP项目的支付来源这一政策切断了产业新城业务模式的主要收入来源，单靠税收和落地投的返还，根本不可能支撑百亿级的开发规模，一些以此作为核心商业模式的企业，如荣盛、华夏、宏泰等河北企业影响最大。

2019年3月7日，财政部下发《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》（财金〔2019〕10号）对PPP项目规范操作提出要求。10号文分别从规范PPP项目的基本条件、新上政府付费项目的审慎要求和财政支出责任监测及风险预警三个层面，对 PPP项目的规范实施明确标准。

表4：财政部10号文核心内容

当然，在2014年大力推广PPP模式以来，也使得这些企业在近6年发展中一骑绝尘，在中国城市开发建设过程中留下了教科书式的样本。从BT到BOT，再到PPP，或者投资人+ECP，无疑都是以未来作价、政府背书、企业开发的城镇化模式，模式本没有对错、制度也不分优劣，只要管用、能快速小康和致富，就是好制度。

总的来说，我国土地发展经过三个阶段；第一个阶段，是通过底价出让工业用地，发展制造业，带动服务业；第二个阶段，是高价出让住宅和商业土地，发展房地产业，获取土地出让金开展城市建设；第三个阶段，也是以土地为抵押物开展资本化运作，使地方政府最大化的利用金融杠杆。而在第三个过程中，容易失控翻车，这也是为何收紧ppp模式的主要原因。

当然，也有声音认为疫情爆发后政府会放开政策，但我觉得PPP模式并不像房地产政策，后者如同西药、一吃就灵，能解决今年的问题，PPP模式更像是中药，需长期调理，效果在远期。加之去年才出政策今年就变脸，岂不是自我打脸？

饱和式开发是造成全国各地园区载体供大于求的主要原因，所以如何让这些园区资产升值成为业内攻坚克难主要方向。

去年底，我们克而瑞走进上海外高桥的自贸壹号产业园，深刻剖析了如何通过医疗器械的CDMO平台、CSO服务实现资产倍速升值，并最终资产成功退出（自贸壹号项目总投资额10个亿，两年半的时间实现资本退出，2019年上半年将70%的股权卖给了普洛斯，价值30个亿）。该项目硬件改造、平台搭建、服务营造、基金护驾的一系列操作堪称教科书式的经典动作，也成功的诠释了“硬件就是新软件”。

对于外高桥内的资产而言，供应量大、产品趋同所导致的资产价值被低估已经是普遍现象，加之其产业结构单一，所以保税区内园区项目招商向来都是业内的雷区，如若不是通过技术平台赋能资产，这个项目也必将成为经典的失败案例（项目原有产品定位为办公形态，不符合保税区内的企业需求）。放眼全国，此类项目还有很多，所以用技术赋能资产价值，将是大势所趋。

图3：CDMO的产业链全图景

图4：自贸壹号实验室实景图

图5：自贸壹号全景图

目前，我国产业园区招商工作早已陷入产业抽空、相互撕裂的阶段，各地招商形成恶性竞争，一些所谓的产城运营商大部分的工作也只是“产业的搬运工”，并不“生产”产业，各地均陷入了产业要素的反向侵蚀陷阱。部分城市已开始不再单一以产值、税收为招商要求，同时也增加考量产城运营商“无中生有”的产业导入功能。

在此之下，掌握优质资源的品牌运营商深受各地政府信赖。去年我调研武汉经开区启迪协信武汉科创园便是典型案例，在众多竞争者中，启迪协信依托清华的资源和专业的运营方案脱颖而出，从而获得了过亿的运营经费；同时，政府对启迪协信并不单以产值和税收为招商要求，而是要求其带来院士、博士等高素质创新人才创业的企业，为传统车都补充创新要素。