5月，深圳二手住宅市场均价为68372元/平方米，其环比涨幅达2.69%；同比涨幅达6.53%，真是“你大爷依旧是你大爷”。
按理说，预期收入的减少会让刚需买房变得谨慎，甚至很多人认为房价会跌，结果等来的却是深圳二手房业主抱团炒房，价格水涨船高，随后住建局出手干预二手房市场，进行三个月整顿，虽然是按住了挂牌价跳水上涨，却始终无法抑制成交均价在涨。
深圳的楼市乱象虽然被整治，但从大方向上看却是货币放水，经济下滑，在通货膨胀压力和对资产增值保值的要求下，热钱依旧涌入深圳，最终一顿折腾，深圳还是那个全国人的深圳。
不过上涨的还是少数，全国61个重点城市楼市数据中，二手房挂牌价下跌有55个。
广州、上海、三亚排在跌幅前三榜，从市场反应来看，分化愈演愈烈。
今年的市场变化确实是诡异，对于购房者来说，真的挺难的，没人能准确预测未来楼市走向，但提前做好准备来避坑，还是可以的。
所以有必要重新梳理一下当下的选筹逻辑，更新一下已经过时的投资思路。
毕竟对于刚需而言，第一套房子就是你未来的阶层，而对于投资而言，就是进一步的财富积累，所以对买房这件事，真的要有敬畏之心，因为有时候你必须承认——选择真的比努力重要。
未来的好地段更值钱
地段是房产选筹中最为重要的环节，但地段会变，所以买房不能只买眼前的好地段，而应该买“未来的好地段”。
这句话简单来说就是买规划，随着政府规划的一步步兑现，地段价值才一点点体现，价格才会一路水涨船高，这种规律在多中心的城市尤为明显。
比如深圳。
深圳的规划是一路向西，所以地段也是一路往西走，中心从罗湖到福田到南山再到现在的前海，城市配套设施的不断升级让地段更值钱，大量的利好，自然推高人们对楼价的预期，所以现在的前海一切还未尘埃落定，但房价已经10万+，值不值得，唯有时间验证。
以前大家都会有思维盲区，就是只相信自己眼睛看到的东西，如同深圳存在的鄙视链，以前罗湖是老大的时候，根本看不起宝安这种关外地方，但实际上宝中现在已经10万+，涨幅远超罗湖。
根据CRIC的数据统计，宝安区从2007年的均价12255元/平上涨至59051元/平，十年涨381%，其中宝安中心区涨幅更是接近10-12倍，涨幅超过南山、福田等原关内传统片区。
而罗湖2007年的商品房均价便达到了17824元/平，可以说是与福田并驾齐驱，但十年整体涨幅为263%，低于南山、福田以及宝安。
（宝安区10年房价涨幅）
（罗湖区10年房价涨幅）
再比如广州越秀、荔湾，以前听番禺萝岗，都觉得是乡下，但过去的一轮房价上涨，番禺萝岗的重点楼盘涨幅都是跑赢大盘的。
为什么很多人要去研究楼市走向，重磅政策，就是因为只有紧跟规划，才能找到下一个暴击的机会。
当下楼市有一个新现象，大家会发现近郊的房价开始和市中心的价差在缩短，地段的价值似乎开始被烫平。
这是因为总价限制和价值被替代的关系，市中心的购买力开始外溢。
2015年房价大涨之后，市中心的房子已经注定和普遍的中产阶级无缘，他们只能开始往外走，在深圳，600万顶多在南山选个老破小2房，但家庭人口结构要求你必须买3房，所以只能往外走，去西乡甚至去沙井买大三房，这是总价限制下的外溢选择。
但外溢并非无规律可循，在深圳大家基本都围绕着中心往西走，比如买不起南山的，会去看碧海西乡甚至沙井福永，也不会跑到龙岗坪山，除了和通勤时间有关，重要的是市中心高房价向临近的板块扩散的时候，最受益的其实是近郊有产业的板块。
我们一直提醒，要关注有产业规划的板块，因为产业能提供就业机会，很多高薪人士都会选择就近选择购房，因此也抬高了郊区的房价，缩小和市中心的价格差。
比如坂田，因为有华为强大的购买力支撑，房价可以去到6-7万，华为搬到东莞松山湖后，松山湖的房价现在最高也去到4万+，这就是产业的价值所在。
还有轨道交通的普及，也会让板块之间的价格差异变小，比如宝中，过去更多是南山刚需的外溢，可如今宝中也已经10万+，和南山的价差越来越小，再比如一开始福田的外溢龙华，现在红山片区也早就10万+了，价差逐渐补齐。
（宝中房价普遍10万+）
（红山个别盘最高13万+，普遍8万+）
以后地铁、轻轨、城铁甚至高铁都有可能成为上班的方式，只要人们接受这种交通出行方式，就会有越来越多人会因为价格和居住环境外溢，未来拥有便捷交通的郊区房价，也就不会比市区便宜太多。
但切记，只有环一线的城市才有足够强劲的外溢实力，二三线城市的城轨、城铁对三四线房产的价值拉动很弱。
所以当下投资，要跟着都市圈走，跟着一线城市走。
之前总有粉丝问，惠阳有没有投资价值，当然有，一个高铁站20几分钟到惠州南站，一条地铁14号线快线直接连接深圳，实际上现在也有很多深圳刚需外溢去惠阳买房了。
在一线城市不要瞧不起任何区域，只要这个城市是继续向前发展的，有规划有产业的板块洼地迟早会被填平，而购买力就会持续往环一线周边继续外溢。
流动性比任何都重要
流动性简单来说就是买了，在需要变现的时候，好不好卖。
如何选择流动性高的产品，总结就：同样总价范围，房间越多越好，赠送越多越好，房子越新越好。
所以不需要问说到底是买市区的1房老破小好，还是郊区的2房好了，同等总价下，肯定后者流动性更强。
如果遇到普涨行情，同个楼盘，面积大的涨幅肯定越大，而市区老破小受限于面积段，溢价空间始终有限。
而且这些年，首置刚需的消化加上换房成本的增加，大家更倾向于“一步到位”而非“先上车后置换”，也就是说楼市改善需求开始崛起并且开始成为市场的主流，改善购买会选择好地段的好房子，而好地段的老破小其实不那么值钱。
但市中心大部分都是老房子，拿的出手的好房子不多，如果没有名校的价值支撑，市区的老破小只能不断沉沦，而相反高品质的好房会受人追捧。
南山的华润城既是片区稀缺的新房，又有华润品牌背书，限价限制下，一二手房价格又存在倒挂，难怪会有5000万蹲的的现象，现今环境，大家都想买到优质新房，优质物业在资产市场陷入史无前例的稀缺性恐慌。
所以要想房子的流动性好，就一定要了解市场当下的主流行情，保证自己想卖的时候好卖。
而现在市场其实是有点错乱的：唯地段论不是绝对的，市中心和近郊房价在购买力外溢和轨道交通便捷下，价差在拉近，但好地段的高品质房子房价却一直在创新高。
所以投资的排序应该是：有产业规划的近郊好房＞市中心好房＞交通便利的近郊好房。
稀缺性将成为最有竞争力的因素
房子的产品力在购房者心中被不断放大，这是最近楼市转变的第三个现象。
坦率讲，现在大家都不缺房子了，缺的更多是好房子。
但房价爆炒之后，房价开始回归缓涨的时候，依附在房产上的一夜暴富心态慢慢消失，房子开始回归需求本身，加上今年疫情的催化，大家体会到住得更好，有更好的房子的重要性，这种纯粹的想法，未来将会推动新一轮房产投资逻辑的转变。
记得我们前段时间去南沙佛山考察的时候，南沙同个板块的房子，望江比不望江的楼盘卖得更好，望江楼层比不望江楼层单价更高，而在佛山的时候，几乎每个楼盘都宣传有湖景资源，没有湖就人工挖个湖，这基本成为佛山楼盘的标配了，如果哪个盘没有湖，基本是不好卖的。
这就是当下的真实市场，大家买房子更多开始考虑使用价值和居住价值，大家都会优先考虑大城市，优先考虑好地段的好产品，实在买不起，至少也希望买个好产品，毕竟你自己不住，以后的接盘侠也是要住的。
买一个接盘侠更愿意住的房子，就是当下投资的主要逻辑。
楼市在经过狂风暴雨的洗礼之下，开始回归平和，大家开始恢复理智，也让房子回归它本来应该的样子，细水长流才应该是楼市发展的最健康状态。
